去库存后的房地产周期
作者：邢海洋
2018-10-17·阅读时长3分钟
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如您已购买，请登录“金九银十”，楼市突然哑火，万科低调打出“活下去”的标语，碧桂园全国多个城市降价，被买高了的业主围住售楼处。与以往不同的是，全国商品房库存量连跌了3年，一夜回到了7年前。库存紧张而市场萧条，在20年的房地产发展史上这还是头一次遇到。
曾经有一个说法，当一线城市房价存销比，也就是去化周期不足10个月时，房价就再没有下跌的动力了。北京买房人更把6万套待售期房和现房当作一个市场见底反弹的硬性指标。2015年底开始的房价大涨正是与商品房库存从12万套向着6万套滑落相伴生的。不过自此以后，低库存就再也刺激不起房价了。其中原因不难理解，库存之所以对购房人心理产生压力，不仅在于其绝对数量，还在于其消耗速度，也就是去化周期。而政府的调控可操作的部分除了供给侧土地的出让，还有需求侧购房者筹资的难易程度。2017年“3·17新政”后“认房又认贷”，买房人资格进一步收紧，商品房的消化速度一下子腰斩，去化周期也就跟着翻倍，商品房库存就显得颇有余了。
用国家统计局发布的数据计算，8月末商品房待售面积与当月成交面积之比计算出的去化周期，全国范围内只有5.1个月。不过这并未涉及到庞大的在建面积，尤其是房子都盖好了却“屯”于地产商手中，不急于上市的房子。按照海通证券对34个主要城市的跟踪，一线城市平均去化周期为18个月，二线城市平均去化周期为22个月，三、四线城市平均去化周期为14.5个月。因为销售速度慢，而库存慢慢地恢复，一、二线城市的去化周期实际上正在慢慢爬升，给购房者更充足的时间和宽松的价格环境。选房购房周期拉长，楼市也就“冷清”了。
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邢海洋
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《三联生活周刊》资深主笔，投资物语专栏，还关注地理环境变迁
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