（文 / 邢海洋）

3月房价暴涨，看涨派掩饰不住得意，额手称庆之余还把历年来看空的学者拎出来示众。一线城市房产保值增值的观念深入人心，看涨预期在货币存量和城市化的双重顶托下被不断强化，进而成为全体国民的意志，仿佛坚不可摧。但俗话说得好，天下没有不散的筵席，看空的学者多次受挫，不代表下一位看空者不能准确把握时点。日本土地神话持续了40年后宣告破灭；如今，“神一般”的韩国房价也回落了。只要把握好人口和经济增速两个拐点，看空者还是有希望毕其功于一役。

1965年至今，韩国经历了4次房地产暴涨，其中第四次使韩国房价达到世界水平。可在2008年信贷危机后韩国房地产市场便一蹶不振，和“四小龙”的其他三个形成迥异的走势。今年2月，韩国房地产市场成交量下滑14%至4.73万套，为7年以来最低水平。与此同时，韩国房价也在下滑，首尔的房价已经达到了2008年3月以来最低水平。当然，最低并不意味着房价大幅下跌，首都圈的各地区房价跌幅普遍在一成以内，如今的房价仍远高于金融危机前的价格。2005年后的3年间，首尔地区房价大涨4成，使得每平方米房价达到了3万多元，如今仍在这一水平上。但即便如此，3年的房价缓跌仍留下了10万“罐头住宅”，即抵押贷款额超过房价的住宅。

危机不久后，很多亚洲国家迅速翻红，为什么韩国迟迟不见转机？去年10月韩国金融研究院曾进行了“家庭负债压力测试”，全国范围内获得住宅抵押贷款的480万家庭中，12%家庭的债务偿还比率超过了60%；而在首都圈的34万户中，61%的家庭债务偿还比率超60%，意味着家庭收入的一大半用于还贷。次贷危机发生的2007年，美国的家庭债务偿还比率曾达到14%的史上最高值。屈指一算，从上世纪60年代韩国经济起飞到房价达到顶峰的2008年，韩国的房地产可谓近50年不败，越来越多的家庭把资产压在房子上，债务危机前，韩国家庭债务约相当于可支配收入的140%，这是住房需求萎靡不振的首要原因。另外，人口结构也发生改变：韩国战后婴儿潮一代已进入到50岁年龄段，不再能成为购房置业的主力。