从一位难求到无人问津，停车位为啥卖不动了？

作者：三联生活周刊（微信公号）

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在更大范围内，车位过剩的状况将越来越普遍。

*本文为「三联生活周刊」原创内容
文｜谢九

几年前，国内很多城市的停车位一位难求，车位价格被炒到天价，但是现在，曾经稀缺的停车位价格大跌，多个城市传出停车位价格打对折的新闻。和曾经火爆的房地产市场一样，很多城市的车位泡沫也开始破灭了。

在国内房地产市场发展初期，由于停车位配套建设不足，加上汽车需求又出现爆发式增长，所以，国内大城市普遍面临停车位严重短缺的问题，“停车难”成为城市通病。在这样的背景下，很多城市的停车位价格暴涨，尤其是一线城市，很多小区的停车位都在50万元以上，部分豪宅甚至超过100万元，车位价格超过汽车，甚至比小城市的一套房子还贵。

由于停车位价格大幅上涨，很多人不仅炒房，还开始炒车位，甚至认为车位的投资回报率比房子还高。但是，最近两年，越来越多城市的停车位开始卖不动了。为什么曾经一位难求的停车位，现在突然开始价格跳水，甚至无人问津了呢？

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很多小区的车位暴跌，和房地产市场变局有直接关系。由于很多开发商资金链紧张，为了缓解资金压力，避免债务违约，开发商就就将手上的停车位集体降价甩卖。所以，最近几年买新房的民众就发现，前几年买的停车位价格已经大幅缩水。

除了开发商甩卖之外，车位泡沫破灭的核心因素，还是因为供求关系发生了重大变化。最近几年，很多城市的车位供应量越来越充足，而需求增长的速度越来越慢，所以供求关系的天平开始倾斜，导致很多城市的车位快速贬值。

从停车位的供给层面来看，在经历了我国房地产初期普遍的车位配套不足困境之后，很多城市都提高了车位配套的要求，基本上都要求车位配比在1:1以上，也就是一套住房配一个车位，部分品质较好的小区，车位配比甚至达到1.5。这就意味着，随着大量新盘入市，带来了越来越充足的停车位，极大缓解了停车位不足的问题。

对一些车位严重短缺的老旧小区，我国最近几年也在推动大规模的老旧小区改造，通过各种办法挖掘新建停车位，也在一定程度上缓解了老旧小区的车位供应难题。

《欢乐颂》剧照

除了增加车位供给，还有很多城市为了解决“停车难”，还大力推动共享停车，充分挖掘车位潜力。比如将小区和机关、企事业单位的车位打通，当晚上机关和企事业单位车位充足时，可以向附近的小区居民开放，当白天小区车位充足时，可以向附近的机关和企事业单位开放，由此大大提升了车位的使用效率。

从车位需求来看，随着我国汽车销量增速放缓，对于车位的需求也随之减速。以一线城市来看，去年，北京和广州的汽车销量增速不到2%，上海去年的汽车销量更是大跌17%。当前我国汽车市场的增长主要靠新能源车拉动，随着新能源车逐渐完成对燃油车的替换，从长远来看，我国汽车市场的整体需求将逐渐饱和。对车位市场来看，这也就意味着未来的新增需求会越来越少。

除了车位的实际需求放缓，车位的投资需求更是快速萎缩。过去车位一位难求的情况下，车位成为热门的投资品种，投资车位就相当于投资房产。但是现在，很多城市和小区的车位供应充足，车位已经变得越来越难以变现。加上租金快速下降，车位的回报率也变得越来越低，对于车位的投资需求也迅速消散。

按照国家发改委的数据，2017年，我国大城市小汽车与停车位的比例约为1∶0.8，停车位不足的现象还是非常明显。不过经过8年发展之后，车位的供需状况已经发生了重大变化，虽然部分城市和部分小区依然面临停车位紧张的难题，但是从总体上来看，很多城市停车位不足的情况已经大大缓解。

《三十而已》剧照

从一线城市来看，北京和深圳的停车位还是有较大缺口，处于比较紧张的状态，但是上海和广州的停车矛盾已经相对缓和。比如上海市，按照上海市交通委会的数据，截止2023年底，全市共有小客车停车位634万个，如果对应上海2023年的汽车保有量550万辆，车位配比为1.15。比如广州市，按照广州交通运输局的数据，截至2023年底，广州市共有停车泊位约388.3万个，小汽车保有量约355.7万辆，停车泊位供给率为1.09个/辆。

而从三四线城市来看，由于汽车保有量相对有限，对于车位的需求不如一线城市那么紧张。但是，从楼盘的供应情况来看，这几年二三四线新盘供应井喷，随之带来大量车位，很多二三四线的车位已经开始明显过剩，很多小区的地下车库空空荡荡，大量车位处于闲置状态。由于车位严重过剩，部分城市甚至展开了车位去库存的活动。

2024年10月15日，成都市住建局、发改委等多部门联合发布《关于进一步促进我市商品房项目车位去库存若干措施的通知》，鼓励提供购买车位补贴，鼓励房地产开发企业对购买多个车位的进行梯度化打折促销，开展购房送车位、车位优惠、购车位送优惠券活动。成都的车位去库存并非孤例，还有很多城市都有类似活动。

由于车位的供需关系逆转，首先崩盘的就是车位租金，租金下降之后，进一步带崩了车位价格。从消费者角度来看，由于过去几年停车位价格被炒得太高，超出了真正的内在价值，现在随着车位租金变得越来越便宜，对于很多普通人而言，花几十万买一个车位，每个月还要交车位管理费，与其如此，还不如每个月花几百元租车位更加划算。随着更多人开始租车位而不是买车位，反过来又带动了车位价格下跌。