（文 / 邢海洋）

2012年楼市最大的特征，用一句话总结，是市场分化。炒房团的腹地温州城门失火，鄂尔多斯地产泡沫“风暴”，贵阳大盘塞城，一大批三线城市沦陷，而一线城市则呈现一片供不应求的景象。楼市分化，二、三线城市普遍供应过剩，北京上海则供地不足，究其原因，除了人口向大城市聚集的城市化，政府土地经营的利益驱动，加剧了房价分化的过程。

城市化进程中，中小城市虽然可能吸纳更小城镇和农村人口，但“二传手”的角色决定了人口增势远逊于大都市，其楼市的潜力也因此有限。可偏偏是中小城市的土地供给模式是最宽松的。以贵阳为例，这里常住人口规模仅439万，已规划和在建的超过200万平方米的楼盘却超过10个，全部建成后，其规划居住人口将接近110万人，足够给1/4的贵阳居民提供新住房。除了在建住房多，另一个怪诞之处在于楼盘之大，一个大盘，规划居住35万人口，甚至超过了一个区的常住人口数量。

贵阳的现象提出了两个问题，一个是为什么供地面积如此之大，另一个是为什么大盘如此之多。在一个全国人均收入倒数第一省的省会城市，这的确令人费解，甚至媒体报道只能用“这届政府格外热衷于城市规划的调整”来解释——几年的时间里三度调整城市规划，城市规模不断在纸面上升级。当然这里显示出地方政府的抱负，但一线大城市同样可能出现雄心勃勃的领导班子，城市规划的口号甚至远比鄂尔多斯的“全国人均GDP第一”或贵阳的“西南物流中心”更响亮，但在供地上却远为逊色。故而土地放量的真正原因还应该从经济利益和供地的可行性上寻找。可2009年推出的贵阳最大盘“花果山”的土地楼面价只合到81元/平方米，似乎又堵上了从经济利益上探寻土地放量的路。直到如今，贵阳公开市场的土地仍很便宜。有一个线索是：土地出让价虽低，但很多基础设施却是由开发商承担再转让给政府的。