大家好！我是韩秀云，我们来聊一聊经济。

上节课说到买房要注意什么？这节课我想和大家聊聊买房和租房的事情，在买房和租房上你应该如何选择呢？说到这里，经济学还有一个重要的概念，就是选择性。在前面的课里，我讲过经济学研究稀缺，其实经济学还在研究选择，在资源如此稀缺的条件下，你选择什么呢？

经济学既是一门研究稀缺学问，还是一门研究选择学问，你选择什么很重要。

比如，有人选择有钱去投资，有人选择有钱买股票，有人选择有钱买保险，还有人选择有钱存银行。每个人选择不同，得到结果也就各不一样。

一、怎么选择更经济？

你会选择稀缺的机会吗？你会选择稀缺的房源吗？你会选择把健康放在第一位吗？其实，人生在不同的年龄段选择是不一样的。比如，人年轻时，赚钱可能是第一位的选择；人到中年时，理财可能是第一位选择；人到晚年时，健康是第一位的选择。

你们看，现在最重视养生的是什么人？都是60岁以上退休的人。到了退休才发现健康原来最重要，没了健康金钱地位名利都白搭。可是这批人，在年轻时忙着工作忙着挣钱，忙着养家糊口，没有考虑什么最稀缺？什么最重要？怎样选择是正确的。

很多人都是事后才明白，可惜已经晚了。

选择很重要？每人每天都面临着选择，你能做出正确的选择，而避免做出错误的决定吗？

我在德国读书时，就听说过西门子公司的故事，这是德国最著名的生产电气化产品的公司，每天都有很多好的投资机会，他们每天上会讨论该不该投资，讨论的结果是绝大多数，99%以上的机会他们都放弃了，因为他们发现很多投资机会看似馅饼，其实都是陷阱。西门子曾经大规模投资做手机，后来发现他们在生产手机上完全没有优势，于是彻底放弃，不再生产手机，因为不赚钱。放弃本身就做出了选择。可以决定不干某件事，放弃这件事不干就是选择的结果。

回到今天我们要说的主题上来，是买房还是租房？我的观点是，房价太贵买房不如租房。

清华学生经常问我的问题：我们是该买房还是该租房？

这是现在中国年青人面临的普遍问题，该买还是该租房？

北上广深城市房价高，对大学生来说望尘莫及。

从大学毕业出来的学生，根本没有能力在这里买房，

来城里打工农二代也没有能力买房，这就提出了一个问题，未来中国年轻人在城里怎么生存？

中国人把房子看得太重，尤其现在。没房子连成家都是问题，所以买房对年轻人来说压力巨大。那国外的年轻人是怎么生存的呢？国外的年轻人相对比国内的年轻人生活的轻松些。

在上个世纪90年代，我感觉我活得比国外人轻松，虽然工资不高，物价也低，需求也容易满足。我看德国年轻人，女士们都留很短的头发，男士们都留长发，后来才发现理发钱很贵，男生都留着长发不去理发。德国的女士们没有人穿高跟鞋，都穿平底鞋，他们都是跑着工作，基本没有自己买房的，都是租房住。我问他们，为何不回去跟父母住，他们说没有自由。那为什么不继承父母房产，因为要支付高额遗产税他们交不起。遗产税有多高呢？40%。比如一套房是100万欧元，那就需要交40万的现金，这么高的现金谁交的起，我们中国现在的生活，有点像上个世纪90年代国外发达国家年轻人的生活，当人们富裕后，人的需求在提高，生活压力就变大了，这是社会进步的必然结果。 

2006年，我去澳大利亚，看到那的年轻人不买房，他们喜欢到不同的城市工作，到一个城市找到一份工作，租一个房子，工作几年这个地方都熟悉了，就换一个城市继续生活，这样一生下来把澳大利亚都游了一遍。这种生活也挺有趣的。这是现在世界上绝大多数年轻人的活法。在欧洲和美洲，青年人活的压力没有这么大，他们的快乐多。

我和他们有同感，当年在国外读书都是租房住，换了不同区域和不同城市，给我留下深刻印象，去年我回德国时，把我当年住过的地方都去看了一遍，感觉特别亲切，这曾经是我生活过的地方，留下美好的回忆，这房子不属于我，没关系，但这个房子我住过。我留恋不同城市住过的房子，因为那里给我留下美好回忆。

二、德国人是怎么看待住房问题的？

60%以上的德国人并不购房，而是选择租房。原因很简单：租房比购房更合适

即使是在繁华地区，一套三居室的住房也不过800—1000欧元，偏远点的地方，600欧元也能租到。德国的人月平均收入大概3000欧元，折合人名币两万四，他们用大约不到三分之一的收入来租房，还有大约15%的德国人继承了祖上的遗产，他们既不需要买房也不需要租房，这样算下来，只有25%的德国人购买了住房，

德国人为什么不像中国人一样热衷炒房呢？原因是德国的房产流动性很差，加上政府税收因素，如果谁要把买到的房子再转卖出去，可能会亏欠钱。德国人认为把一大笔钱压在房产上，从商业的眼光看，是不经济的。所以租房是德国人做出的明智选择。更何况，把一大笔钱压在房产上，从商业眼光看是得不偿失的。

中国年轻人被买房压得喘不上气来，一辈子作房奴。其实我们可以向国外年轻人学习，没有必要在一个地方生活一辈子，如果你选择租房，压力轻不说，你还可以换不同的环境住，况且我国政府很快就会推出个人所得税的住房租金的抵扣政策，就是你住房的租金一部分可以从你交的个人所得税中抵扣出来，所以房价太贵，买房就不如租房。

举个香港的例子，香港好一点的100平米的房子，价格是2800万元港币，首付就需要支付1000万元港币，年轻人刚工作哪有这么多钱交首付。如果是租这套房子，一个月的租金是5万港元，一年60万美元，需要50年才能拿回本金来。所以是买房合适还是租房合适？比较下来，香港人多数是租房住而不是买房，在中国我也算了一笔账，比如在北京买一套房需要500万元人民币左右，首付需要150万元，贷款350万元，期限是20年，每个月要还款2万多元，想想看打哪份工，可以赚到两万元一个月，就算是夫妇两个人共同还贷，这也不是一个小的压力，还需要生活费，养家糊口等等，那么在这种情况下，买房就不如租房了。

中国刚走入买房买车的阶段，国外在工业化和城镇化时代也和我们相同，他们也走过这个阶段。中国最近这20年间，比过去几千年盖的房子都要多，然而这种现象今后不会再出现了，那未来的现状是什么呢？就是中国既没有房子盖，也没有地方盖房子，今后人们不是买房而是租房的问题，

随着互联网的普及和国际的接轨，中国年轻人应该向国外人学习，不必把所有资金都压在买房上，你能够用租房的方式活着，也是一种生活方式和生活态度。

这样可以相对轻松活着。我想未来很少有人谈买房的话题，都是租房活着。因为大多数人都租房住，就像德国人一样一直租房住。

让我们总结一下：

1、这节课我们讲了选择性，这是经济学的概念，如果你能把选择性运用到生活中，这是非常好的。

2、如果房价太贵，买房就不如租房，租房也是一种生活方式，人们不需要在一个房子里度过一生，其实人生就像住旅店，我们可以住不同的旅店来度过自己的一生。

3、年轻人不能一上班就买房，根本没这个条件，你需要拼搏，努力工作，赚上钱后才能买房。国外人经常嘲笑中国的老太太，说他们存了一辈子钱，到了60岁才买上房，其实这未尝不是一种活法，中国老太太活得轻松没有压力，他们的生活质量一点不比那些在国外用贷款买房的老太太差。

对楼市的宏观调控你怎么看？你觉的还会继续吗？

好了，就到这里，让我们下节课再见！

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