大家好！我是韩秀云， 我们来聊一聊经济。

今天我想和大家谈谈，国人都关心的话题，那就是如何买房？

在平时讲课中，总有人问我：

老师，我想买房，是买现房好呢？还是买期房好；

是买精装修的房好？还是买毛坯房好；

是用现金买房好？还是用贷款买房好；林林总总，有各种提问。在买房的过程中，你该注意哪些问题呢？

我总结出，买房应该注意以下五点。

一、现房远比期房好

为什么呢？因为现房是睁着眼买的，期房是闭着眼买的。

也许有人问了，买房为什么会有现房和期房之分呢？

什么是现房？现房是房子已经盖好，你可以现场去看房，当时就可以买下。什么是期房？期房是房子还没盖好，你先交钱，几年以后才能拿到房子。在中国楼市火的时候，卖期房的房地产商比比皆是。

期房最早起源于香港。香港早期卖房，因为房源紧张，所以卖期房，他们叫做卖楼花。

我们来看看香港人是怎么发明期房的？

香港100年前还是一个小渔村，地产出现的时间并不长。40年代的香港人口才不到50万。

1945年抗战结束后，来香港的人数激增，几年的时间，香港人口就增加到200万。人口猛增了4倍，可香港的房屋却非常短缺，钱多房子少，一时间香港的房价和房租都猛涨。

怎么办呢？我们说，香港地产商之前的房产交易，不论是卖一个大院还是卖一座小楼，都是整体出售，当时香港房价上涨，整栋卖总价太贵了，普通人买不起，只有少数有钱人能买得起。

这样一来，大多数房地产商只能靠收房租获利。但是房地产开发商只靠收租，那资金回笼得就太慢了。

于是香港就有地产商，干脆就把整栋楼拆开来卖，比如一栋有五层，就拆成5份，分别卖给5个人。

在1952年就有两栋新楼，卖给10户，两天就卖完了，一时间轰动香港。每层差不多有90平米。一套售价2万港币。大家看，才2万港币买套房是多么便宜的房价？可当时普通人的月薪才不过两三百港币，根本不可能拿出那么多钱买房。

这怎么办呢？又有一个地厂商他要建100栋5层的楼，也打算分层出售。不过即便如此，公司资金压力也很大，没有这么多的钱怎么建楼呢？买房的人钱不够又怎么买房？于是他们想出两个招来：

一是在房子动工前就卖期房，二是支持买房人分期付款，先支付10%—30%的首付，你就可以预定一套公寓。于是，在香港开始出现了炒楼花，所谓的炒楼花就是卖期房。

中国内地的房地产市场兴起，比香港晚了半个世纪多，很多房地产商的经验都是从香港学来的。比如说，为什么卖期房？开发商的资金不够，怎么办？他们可以卖期房啊，先获得资金再建房。买房人的钱不够，怎么办？找银行借啊！可以按揭。大家看看，香港人在房地产的销售商是多有创新精神啊，它不亚于今天的互联网。 

当你了解了什么是期房之后，我们来说，如果你买房时有现房也有期房供你选择。我给你的建议是，你有条件一定选现房，尽量别选期房。为什么呢？

一般期房预售的时候，开发商都给你看一个样板间。样板间让你看的是心满意足。但等你收房时，不管开放商把房子盖成什么样？你只能照单全收。

如果你买的期房是个烂尾楼，开发商没钱继续盖，他跑路了，你的房子就会遥遥无期。因为期房的不确定性太多了。

如果你买的是有品牌房地产，大公司的期房，可能还会好点，他们不会因为这个项目做砸了，而影响后面的项目。

二、精装远比毛坯好

大家选房，如果有精装房，就尽量别买毛坯房。为什么呢？

中国城市刚开始建房时，就像农村盖房子一样，先把房子盖起来，至于内部装修那就是个人的事情了。当你看有些农村盖了一栋栋小楼，外表很漂亮，进入一看，实在是不敢恭维，装修差得没法住。

90年代我在德国时，看到他们建房不是特别难，发现他们全是组合的，建筑材料都已经加工好了，搬来组合就行了，里面装修都搞好了，连房子外面的花草都种好了，买房人搬进，即可住。他们建得像花园一样。

2016年我去加拿大住在温哥华。我去附近看新建的房子，人家建好房子后，房里的装修都搞好了，厨房的厨具和洗手间的卫具都装好了，只需要把家具搬进来就可以生活了。

大家看，当今世界发达国家盖房子都是装修好了。北京现在已经不允许卖毛坯房了，为了环保的需要，都必须卖精装修房。

你想想看，如果你买了毛坯房，你装修好了搬进去住，可你的楼上楼下10年都在陆续装修，就等于你十年住在工地上，你怎么生活？因此，如果有条件，请你选择精装修房，这代表房产的未来趋势。

三、贷款远比现金好

在过去那些年，我在课堂上经常说，如果买房一定要找银行贷款，贷款的期限是越长越好。但很多人都不敢找银行贷款，有的人就是贷了款，一旦有钱也立刻还上，否则就睡不了觉，这是上代人的通病。

特别是一些老年人，虽然政府年年给他们提高退休金，但是他们有钱不花，都存起来，更别说贷款买房了。

我建议，现在年青人别像老年人一样，一定要活在当下，你今天的消费得到了快乐，和你20年后得到了快乐是不一样的。

举个例子，中国老人年轻的时候没有房子住，清华的老教授们，他们年轻时，一家有两个孩子，四口人挤在一间房子里，放书桌的地方都没有，拥挤不堪。孩子长大了都出去了，后来他们都有了大房子，可房子空荡荡的，只剩下两个老人。这就是资源的不对称性，需要的时候没有，有的时候却不需要了。

说到买房为什么要贷款？有人说，等我存好钱后再买房不行吗？我想说，靠你的工资，无论怎么存钱都买不起房。

理由是：工资上涨速度赶不上房价上涨速度。中国有很多人一直是存钱买房，可一直没买上房子。为什么呢？因为通胀了。

举例：大家看，30年前我手里有5块钱，我带着它读大学、读研究生，当时5块钱放在箱子底下，我想，遇到任何事，这5块钱可以让我过一个月。那时物价很便宜，我们在大学学校食堂吃饭，一份菜才几分钱。上了四年大学我花了800块，还是国家给的。今天我这5块钱，可以在北京吃一顿午饭吗？你们一定说不行。那一顿泡面总是可以了吧！我问大家，30年后这5元钱可以干什么？可以买一瓶矿泉水吗？有人说可以。我说不可以，别说水，连这塑料瓶子都买不到。未来水资源将极度短缺。

大家看，30年前可以让我过一个月、30年今天我一顿饭，30年之后可以干什么？我们不知道。这个故事说明了什么？

它说明，无论哪种货币都是一国政府印的，不够了可以加印。那土地不够可以加印吗？资源不够可以加印吗？房产不够也可以加印吗？都不可以！

所以，我的观点是：买房可以不升值，但它一定跑赢通货膨胀。

你若买房找银行贷款是合适的，因为贷款利率就是那年的通胀率。你只还了本金，没还利息。谁替你还的？是存款人！他是负利率，越存越少。也就是说，用你今天的钱还昨天的贷款，你是合适。

四、房子早买比晚买好


20年前，如果你手里有10万元，你以什么方式保留到今天最划算？是存款？还是买电视冰箱？还是买汽车？很显然这些方式都赔了。因为20年前的10万元，如果能买到一套房，今天你连一个洗手间都买不起。最能保值的是房子。钱在贬值，房子却在升值。 

房子是一种特殊商品，它不仅有居住功能、有投资价值，还抵抗通胀的能力。

明白了这一点，你就不会对房价涨，一直抱怨，总想等着房价跌了再买，可是一直没等来。

我在网上看到一个年轻人谈，他自己十年买房的心路历程。

他这样说，如果给我一个机会能回到10年前，我除了买房还是买房。2007年我想买房时，家长说：着什么急，你这么年轻还怕买不到房？2008年我又想买房，女朋友说，房价肯定会降，等降了咱再买。2010年我鼓足勇气想买房，看了几十个楼盘，问了无数个朋友，结果想买的房子都卖光了。2013年我拿上户口本，银行卡、无论如何都要买套房，结果想买的楼盘已售罄。

2016年我上网查询各个楼盘房价，已经没有我买得起的房子 。2017年我连购房资格都没了。哎，我这辈子是买不上房了！

这个故事说明什么？这个年轻人的一再犹豫，他错过机会。

现实生活中，像这样的例子太多了。北京人都没有及时下手，在房价便宜时买房。什么人在北京买房了？那些到北京打工外地人，实在没有地方住，想尽办法借钱，结果他们买了房。

遗憾的是，很多北京人错过了最佳买房时机。当时房价便宜，首付才20%，银行还给贷款，那时都不买。等房价越涨越高，想买也买不起了。原来可以买一套房子的钱，现在只能买个洗手间了。

所以，如果你有钱，房子还是早买比晚买好。

五、淡季买房远比旺季好

旺季时，开发商都在捂盘，到年底了逐渐卖盘。淡季时，大家都在观望，这时你要快速出手，才能买到优惠价格的房子。

如果你想买二手房，也要把握住季节的行情。统计数据表明，从2005-2017年，这12年期间，房价指数被低估的时间，大多集中在12月至来年的3月份之前。天气冷人心也冷，这段时间的楼市很冷。 

3月份之后房价才开始上升。原因是要大家忙着过年，买房要等过年后再说。

所以，3月份是楼市的小阳春。但买房要反其道而行之。

你买房应该买在淡季，卖房应该卖在旺季。

说了这么多，让我们总结一下：

第1、现房远比期房好，因为看得见

第2、精装远比毛坯好，因为质量好

第3、贷款远比现金好，可以防通胀

第4、早买远比晚买好，因为工资追不上房价。

第5、淡季远比旺季好，可以买到优惠价格

以上这5点，是大家买房子时要注意的，仅供你参考。

好了，就到这里， 让我们下节课再见

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