大家好，我是韩秀云，我们来聊一聊经济。

我在清华教书的时候，经常有人问我，老师，中国的房价到底会不会跌啊？还有人问：我想买房子，现在能买吗，还是再等等？总有一大堆的问题在问我。

今天我们就来聊一聊，中国的房价到底是会跌还是会涨？

之前我在网上看到一个段子。说的一个德国人，他叫马库斯。2005年他拖着一只箱子，带着300万元存款，从德国到上海浦东创业。话说300万元存款合30万欧元，在德国也不算小数了。他用了200万元经营红酒生意，剩下100万买个房子。十多年过去了，200万的生意被他亏空了。他准备把房子卖掉回德国，一看才发现，自己当初花100万买的房子升值了。两室两厅的房子，还住十年。你猜猜看，他卖了多少钱？卖到1125万元人民币，他做梦都没想到，自己在买房上发了大财。回国前他耸耸肩说道，中国真是一个神奇的国度。我本想开酒吧，靠卖红酒赚钱，忙乎了十年，我是费尽心思，结果呢，生意是一分不赚，还赔个底朝天。但我买了房子，什么都没干，却让我赚了10倍钱。他准备回国，给德国人讲讲，自己在中国的创业故事。

我们说，德国人马库斯他正好赶上中国房价十年的暴涨，如果这10年他待在德国，未必能这么好运了，因德国房价没有这么涨过。

说到德国的房子，我有发言权。

一、说房价

1991年清华大学派我去德国读书，我对那里的房价感受特别深刻。

我一到那就有德国同事问我：你在中国挣多少钱？我顿时觉得头上开始冒汗，如实说：月薪100元。100元？他们的眼睛瞪得大大，100元你怎么生活？

我说，每月房租才2元钱，生活开支特别低，物价也非常便宜，我生活得很好。你猜猜看，在德国租一间房，月租是多少钱？

400马克！合1200元人民币。这是我在国内一年的工资收入。幸亏我有奖学金，否则我在德国根本就无法生存。

大家看，2元比1200元，差了600倍。这就是当年德国和中国租房的价格之差。

当时在德国很多中国留学生和我一样，租不起房；现在在中国，很多的人面临着另外一个问题就是：买不起房。

90年代初，中国还没有这么突出的买房问题，都是单位分房。

1996年我回国后住房制度开始改革了，单位不再分房，有了公积金，实行贷款买房。

1998年7月国务院发文，取消福利住房制度，实行住房分配的货币化。从那时起，中国就进入了买房时代。从1998到2018年，整整过去了20年。

刚开始，北京的商品房对我来说简直就是天价：1平方米售价1000元人民币。房子太贵了，我每月工资496元，一套房10万元，我肯定买不起。

后来涨到一平米5000元，我更买不起；再涨到10000元时，我真的买不起；等房价涨过15000元时，我基本没啥想法了。房价对很多人来说跟我一样，似乎永远追不上。

到2007年房价开始猛涨，再到2017年，北京房价均价都突破5万。照这样涨下去，普通打工族，何时能在北京买上房子？

只有北京是这样的吗？不是的，我讲课所到之处房价都在涨。

这些年我讲课走遍祖国各地，到处普及宏观经济知识。我每到一处看到变化最大就是房价。前年一个价、去年一个价，今年又是一个价。所到之处，房价都是翻了番的上升。

2004年我去南宁讲课，在南宁市中心地段非常好的邕江两岸，特别漂亮的水景房才3000多元1平方米。在课上我说，这里房价便宜，大家可以买房。第二次去涨到4000元，第三次去涨到5000元，2018年南宁房价已突破1万元大关。

你可能会问新疆呢？边远地区的房价是不是也这样涨？

我告诉你新疆也是一样。2006年10月我乌鲁木齐问房价，他们说不贵，2000元左右。2007年我又到乌鲁木齐讲课，新疆学员说：乌鲁木齐的房价涨到4000元。一年就涨了1倍。到2018年乌鲁木齐的房价已经涨到了1万元了。

所以说这些年，一二线城市房价猛涨。

先看一线城市北京的房价，2005年是6000元左右，到2018年均价5万元，涨了8倍。

再看二线城市的房价：

郑州与合肥房价十年涨了5倍。

长沙和武汉十年涨了3倍。 

说到武汉，我和大家说一个与武汉有关的故事。

我在清华教工商管理硕士（mba）上课，课后我们经常办沙龙，一起探讨中国经济的发展问题。

2007年夏天的一个晚上，我们一帮人，在北京什刹海的游船上，一边看着风景，一边聊着楼市的话题。一个研究生说，我家是武汉的，我来给你们说说，我家乡的房地产。

他说武汉有一房地产开发商，2007年初卖房是3000元1平方米，一开盘就卖光了。老板拍大腿说，哎呀，卖亏了！卖亏了！下次开盘一定要卖6000元。3个月后开盘就卖6000元，结果一开盘又卖光了。老板又拍大腿说，哎呀，卖亏了！卖亏了！下次开盘咱卖9000元。结果9000元开盘还是一抢而空。老板最后发话说，这房子咱先不卖了，2008年一开盘就卖13000元，把房价提的高高的，涨得谁都买不起。反正咱们手里地也不多了。囤房卖高价！

听完这个故事你肯定要问，房地产商这么弄，咱们的政府就不管吗？

当然不是，听我跟你说。

 二、政府对楼市的宏观调控：

从2003--2013年，是中国房地产发展最快的阶段，也被称为房地产的黄金十年。

2003年中国爆发了非典疫情，非典之后为了拉动中国经济的增长，结果就出台了《国务院关于促进房地产市场，持续健康发展的通知》，把房地产作为中国支柱性行业，从此开始拉开了房地产市场的大幕。

在2003年政府意识到，以前协议转让土地的做法存在很多问题。让开发商便宜拿土，这让政府税收减少不说，房价还控制不住，都是因为地价太便宜。结果一个重要转折点出现：就是8.31大限。

2004年8月31日，这是中国所有房地产商都难忘日子。协议出让土地使用权最后的期限。在这之后，所有的建设用地，都必须通过招标、拍卖、挂牌的形式出让。这是中国土地政策的一个历史性转折点。

政府的想法很清楚，就是要抑制房地产商的投资热。

土地价格高了、银行贷款难了、房地产商自然就望而却步。（或者说，你买地建房，房价高了大家买不起；按揭贷款首付比例相应提高，买房也难了，房地产商卖不出去房，你自然就不会玩命的建房。）

可是呢，政府的想法往往事与愿违！

为什么说事与愿违？没想到这十年来，政府对房地产是，年年出台新政策，试图调控房价。从2005年的国八条，到2013年的新国五条。出台了37次行政命令，来调控楼价。结果却是：出台一次政策，房价就涨一轮，再出台一次，又再涨一轮。

给大家的感受是：房价越调越高。

北上深广这些大城市更是以十倍价格往上涨。房价真是高不可攀。

今天回过头看，我觉得是：政府过于低估了市场需求。

既然土地政策紧缩了，银行信贷也紧缩了，那给市场信号是什么呢？就是房子供应会减少，可买房的需求却一点不少，这样一来，房价就会升。

我们说，买房需求可以一夜之间爆发出来，但房子的供给却不能迅速增加，因为一夜之间盖不出一栋楼来！

结果是：钱多房少，房价涨！

钱太多房太少，房价猛涨！   

我国政府宏观调控了这么多年，房价都没有调控下来，其实用经济学原理，可以很简单的解释清楚。

首先从需求看：

1、投资渠道少，股市又跌，大量资金没有去处。

2、通胀担忧，不买房，钱放着就贬值

3、买涨不买跌，越高越追，越追越高 

其次从供给看：

1、土地供应减少。我们看一线城市：北京四环以内已经没有了土地供应，不拆房就不能建新房。

深圳没有了空余土地，只能用填海来获得土地，土地没有增量，新建房源少，房子价格就上去了。上海和广州土地供应更加紧张。特大城市土地供应无法增加，地价贵，那房价怎么降下来呢？ 

2、地方政府有卖地冲动。

地方政府希望地价拍得越高越好，为了维持地方财政收入，中央政府和地方政府在利益上博弈；地方政府和开发商博弈，开发商之间相互竞争，谁出价高地就被谁拿走。

三方博弈，地价降不下来。房价又怎能降下来？ 

所以，纵观中国楼市20多年的历史，中国房价经历了一个由低到高的过程，虽然政府一直不断调控房地产市场，但中国的楼价一直没有降下来。

目前中国楼市的现状是：一线城市房价跌，二线城市房价平，三线城市房价涨。

那大家又会问了，中国楼市现在这种状况，是哪儿出现了问题？ 这是政府的问题？还是市场的问题呢？

中国楼市的价格究竟该由谁来决定呢？

好了，就到这里，让我们下节课再见！

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